На главную страницу
 
 Семинары   
 Библиотека   
 Консалтинг   
 Курсы   
 Конкурс   
 Контакты   
 Партнеры   

 

Как мы боремся с мораторием

 

    Все, кто имеет (или планирует иметь) дело с сельскохозяйственной землей как то-варом последние несколько недель провели в напряжении: подпишет ли Президент закон о продлении моратория? Преодолеет ли парламент Президентское вето? Подпишет ли Президент новый закон? Можно ли втиснуться с конкретной сделкой в по-видимому краткий период отсутствия моратория? Так или иначе вопрос «обхода» моратория остает-ся актуальным.

Но сначала о принципиальной позиции: земля должна быть товаром, в том числе сельскохозяйственная. Попробуем очень кратко ответить на основные аргументы против-ников земельного рынка.

 

    1. Земля – национальное богатство и оно не может продаваться. Этот политико-идеологический аргумент рассыпается под напором аргументов экономических. Вве-дение в оборот сельскохозяйственных земель активизирует рынок, привлечет инвести-ции, предоставит возможность сельхозпроизводителями получать так необходимые им кредиты благодаря недоступной сейчас ипотеке.

 

    2. Украина не готова к купле-продаже сельскохозяйственной земли. Абсолютно голо-словное утверждение. Законодательство можно шлифовать столетиями, но необходи-мые нормативные акты для рынка земли есть уже сейчас. В конце концов несельскохо-зяйственная земля в Украине продается уже шесть лет!

 

    3. Свободный рынок земли приведет к созданию латифундий. Да ради Бога! Что плохого в том, что олигархи обменяют свои миллиарды на участки крестьян и при этом в бюд-жет попадет немалая часть этих средств в виде госпошлины и налога на доходы? Что плохого в том, что «латифундист» вложит (а как иначе «отбить» затраченные деньги) в землю дополнительные средства, обеспечит крестьян работой и зарплатой, заполнит рынок продукцией? Кстати, так называемых латифундистов в Украине уже достаточно – вспомним хотя бы раскинувшееся на несколько районов Донецкой области аграрное хозяйство контролируемого В.Бойко металлургического комбината им. Ильича. Кто-то боится, что латифундисты будут просто держать землю для спекуляций? Даже если допустить такую откровенную глупость, то и в этом случае есть абсолютно законный способов воздействия – изъятие земель в связи с их нецелевым использованием. Соот-ветствующие механизмы в законе давно прописаны.

 

    4. Введение рынка сельскохозяйственных земель приведет к скупке крестьянских наделов за бесценок. Какое неуважение к собственному народу! Похоже авторы этого аргумен-та сомневаются в наличии интеллекта в сельской местности. Что ж, можно порекомен-довать им проехать вокруг Киева и пообщаться с крестьянами. Возможно они не очень хорошо ориентируются в рыночной терминологии и юриспруденции, но уж в самом рынке готовы дать фору столичным риелтерам. Что-что, а цену собственной земли они знают великолепно и задешево ее не отдадут. А жизненный опыт их давно убедил в том, что предоплата надежнее самых красивых даже письменных обещаний. Вспом-ним и о периоде, когда можно было свободно продавать земельные паи  – расстались со своими сертификатами только около 1% крестьян.

 

    Не удивительно, что не мало специалистов в Украине искали и внедряли в жизнь различные варианты отчуждения сельхозземель в условиях действующего моратория. Не-скромно заметим, что и наш вклад в эту работу был немалым – многие варианты обхода моратория впервые были обнародованы нашими специалистами.

 

    Рассмотрим основные вехи моратория  и способы борьбы с ним. Изменившиеся положения выделены полужирным шрифтом.

 

Нормативный акт

Формулировка п.15 Переходных положений Земельного кодекса Украины

Варианты обхода

 

Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. №2768-ІІІ. Вступил в силу 01.01.02 г.

 

Установить, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их в наследство и при изъятии земель для общественных нужд.

 

 

1. Основной вариант – заключение договоров мены. Применение этого варианта усложнилось после письма Госкомзема Украины от 02.09.02 г. №14-20-11/4411, но осталось принципиально возможным.

2. Использование доверенностей (по аналогии с продажей автомобиля по генеральной доверенности). Несмотря на ненадежность варианта для покупателя (доверенность может быть отменена в любой момент) вариант получил определенное распространение.

 

 

Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины» от 06.10.04 г. №2059-IV. Вступил в силу 08.12.04 г.

 

Установить, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать надлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их в наследство и при изъятии земель для общественных нужд.

 

    Изъятие из закона упоминания мены, а также продление срока действия моратория заставило искать новые пути.

3.  Основным стал вариант с использованием целевого назначения. Самой популярной его разновидностью надолго стало личное крестьянское хозяйство (прижилась украинская аббревиатура ОСГ – особисте селянське господарство), которое не подпадает под действие моратория. Там где не удавалось выделить земельный пай сразу в виде ОСГ, целевое назначение приходилось менять с товарного сельскохозяйственного производства на ОСГ, а затем уже отчуждать земельный участок.

4. Если изменение целевого назначения не устраивало (как правило из-за сроков) можно было применить предварительный договор, по которому стороны брали на себя обязательства заключить договор купли-продажи в течение определенного срока после окончания моратория. Фактически участок переходил покупателю сразу.

 

 

Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины» от 09.02.06 г. № 3415-IV. Вступил в силу 02.03.06 г.

 

Установить, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать надлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их в наследство и при изъятии земель для общественных нужд.

Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), установленного абзацем первым этого пункта, в части отчуждения указанных участков и земельных долей (паев), а так же в части передачи прав на отчуждение указанных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

 

 

Использование доверенностей становится нелегитимным. Неправильная трактовка нового абзаца приводит к практически полному отказу от применения предварительных договоров, хотя они остаются правомерными. Основным вариантом отчуждения сельхозземель остается изменение селевого назначения на ОСГ.

 

 

Закон Украины «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины (относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов)». Не вступил в силу

 

 

До 1 января 2008 года не допускается:

а) купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности;

б) купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

Купля-продажа или другим способом отчуждения земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами “а” и “б” этого пункта, вводится с 1 января 2008 года при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, определив особенности оборота земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждения

земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами “а” и “б” этого пункта, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

 

 

К моменту рассмотрения законопроекта после Президентского вето из него (проекта закона) исчез запрет на изменение целевого назначения. Поэтому известный нам способ обхода моратория сохранит свою популярность и в этом году. Дополнением к нему станет возможность отчуждения фермерских земель, упоминание о которых счастливым образом исчезло из последней редакции п.15 Переходных положений ЗКУ.

 

    *  В связи с частым неправильным употребление этого термина вынуждены сделать оговорку: земельный пай – это право на получение земельного участка, подтвержденное сертификатом. Право собственности на зе-мельный участок подтверждается государственным актом. Наличие госакта однозначно свидетельствует о том, что земельный пай больше не существует.

 

     Разумеется, на этом история не закончилась. Формально мораторий прекратился и любые сделки с сельскохозяйственной землей на сегодня законны. Но с момента подписа-ния и публикации последнего закона об изменения в ЗКУ мораторий снова вступит в силу. Впрочем, мы не исключаем и повторного ветирования. Оно возможно, поскольку это уже другой закон, а замечание Президента Украины не учтено – возможность автоматической пролонгации моратория сохранилась и в принятом народными депутатами варианте зако-нопроекта.

 

    А пока осуществление сделок с землей применение существенно ограничено ука-заниями правительства, письмами Минюста, осторожностью нотариусов. Все эти ограни-чения искусственны и с ними можно успешно бороться. О том, как это делать, и какие ва-рианты отчуждения сельхозземель будут применимы после возобновления действия мора-тория мы расскажем на семинаре «Земельные отношения – 2007: анализируем гло-бальные изменения», который состоится 24 января 2007 года.

 

Виктор Кобылянский.

в начало ^

 

    Кобылянский Виктор Ананьевич - начальник юридического отдела компании «ВЕГА консалтинг», адвокат, специалист в области земельного права, соавтор книг "Приватизация земли и реорганизация коллективных сельскохозяйственных предприятий в Украине", "Пособие для собственника земельных долей и имущественных паев". Автор более 100 публикаций по земельному праву в специализированных изданиях. ("Юридическая практика", "Бизнес" и т.д.).

 

 

 Как заказать

консультационное обслуживание:

 

 1. Скачать и заполнить все поля заявки на консультационное обслуживание, отправить ее по факсу:  (044) 123456789 или по e-mail: serg@vega-st.com

 

2. В течении 2-х дней специалисты консультационного отдела рассмотрят заявку, рассчитают стоимость наших услуг  и свяжутся с Вами по телефону или электронной почте.

 



Copyright © 2007 ВЕГА консалтинг. All rights reserved. Design Vlad Goloh